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¿Estás valorando bien tus proyectos de USOS MIXTOS? Lo que nadie te dice sobre los avalúos y los estudios de mercado
Los edificios de usos mixtos están cambiando la ciudad, pero pocos saben cómo valorarlos de verdad. 🏙️ Esa fue la primera frase que me vino a la cabeza cuando me enfrenté a uno de esos monstruos de concreto que lo quieren tener todo: viviendas, oficinas, tiendas, cafés, gimnasios, salas de cine, azoteas con jardín, y hasta un cowork con olor a café de especialidad. Una mini ciudad vertical. Un proyecto de esos que prometen «vivir sin salir del edificio». Maravilloso. También una pesadilla si no sabes lo que estás haciendo.
Los proyectos de usos mixtos están transformando la forma en que vivimos, trabajamos y consumimos espacio en las ciudades modernas. Pero detrás de cada torre multifuncional que promete dinamismo urbano y rentabilidad asegurada, hay un componente silencioso que lo sostiene todo: los avalúos inmobiliarios. Esa cifra con respaldo legal y técnico no solo pone precio al metro cuadrado, sino que revela el verdadero potencial —o los límites ocultos— de una inversión que aspira a ser más que ladrillos apilados.
Claro que ningún número sirve de mucho si no se contextualiza. Por eso, para construir con inteligencia (y no solo con concreto), es indispensable realizar un estudio de mercado inmobiliario que ilumine lo que la intuición no alcanza: qué quiere la gente, cuánto está dispuesta a pagar, y qué puede convivir bajo un mismo techo sin sabotearse. Porque un edificio de usos mixtos no es solo una fórmula de rentabilidad: es un ecosistema urbano en miniatura, y como todo ecosistema, necesita equilibrio, análisis y visión a largo plazo para no colapsar en su propia ambición.
¿Cómo decides cuánto vale algo que es muchas cosas a la vez? ¿Cómo saber si vale la pena? Entra en escena el avalúo inmobiliario, con su traje gris y su portapapeles lleno de cifras. Y justo detrás, con mirada analítica y encuestas bajo el brazo, el temido estudio de mercado. Dos herramientas que, si se usan bien, pueden marcar la diferencia entre el éxito deslumbrante y el desastre financiero más elegante que hayas visto.
Pero también.
También pueden ser malinterpretadas, subestimadas o, peor aún, encargadas solo para cumplir con el expediente. Y ahí, querido lector, empiezan los problemas.
El edificio que quería ser todo
Recuerdo un proyecto concreto. Era ambicioso, moderno, casi utópico. Lo vendían como el “epicentro de la vida urbana”. Yo solo veía un Frankenstein arquitectónico. Lo habían diseñado pensando en todo… menos en la gente que iba a usarlo.
Hicieron el avalúo, sí. También encargaron un estudio de mercado. Pero lo hicieron al revés: usaron los números para justificar una idea ya tomada, no para decidir qué hacer desde el principio. Resultado: locales comerciales vacíos, oficinas imposibles de alquilar, vecinos molestos por el ruido del restaurante de moda. El edificio, precioso. El negocio, un desastre.
«No basta con construirlo bonito. Tiene que tener sentido para quien lo va a habitar.»
Y ese sentido se encuentra en dos documentos que deberían estar pegados como Biblia al escritorio de cualquier desarrollador: el avalúo y el estudio de mercado.
Cuando los números hablan
Un avalúo inmobiliario no es solo una cifra. Es una historia escrita en metros cuadrados, ubicación, potencial y contexto. Es la forma más honesta de ponerle precio a lo que todavía no existe, o existe a medias. Y en el caso de los edificios de usos mixtos, ese precio no es uno solo. Es un rompecabezas de valores individuales que deben encajar sin chirriar.
Aquí es donde el avalúo se complica. Porque no es lo mismo valuar una casa en las afueras, que un desarrollo con gimnasio boutique, oficinas compartidas y un mercado gourmet en el sótano. Cada componente tiene su lógica, su rentabilidad, su perfil de usuario. Y no todos los valuadores tienen la capacidad —ni el permiso profesional— para manejar esa complejidad.
«Valuar un edificio de usos mixtos es como dirigir una orquesta donde cada instrumento toca en otro idioma.»
El enfoque de ingresos cobra aquí una importancia brutal. ¿Cuánto ganará ese local comercial? ¿Qué pasa si nadie quiere alquilar las oficinas? ¿Y si la torre residencial se llena, pero el hotel languidece con habitaciones vacías? El avalúo no es solo presente: es una apuesta calculada al futuro.
¿Y si nadie quiere vivir allí?
Esa es la pregunta que pocos hacen con la seriedad que merece. Porque puedes tener el terreno ideal, el diseño ganador y el avalúo perfecto… pero si no sabes qué quiere el mercado, estás disparando a ciegas. Ahí entra el segundo pilar: el estudio de mercado.
Pero no cualquier estudio. Uno bien hecho, con datos reales, interpretados por alguien que no solo sabe de estadística, sino también de calles, hábitos y contradicciones humanas. Como los que hace CREA Soluciones, por ejemplo, con su metodología de análisis 360°. Ellos no solo te dicen si puedes construir algo, sino qué deberías construir para que funcione. Que no es lo mismo.
Hay que entender a fondo la zona, la gente que vive (o vivirá) allí, lo que falta, lo que sobra, lo que quieren aunque no lo digan. Y sobre todo, cuál es el «mayor y mejor uso» del espacio. Porque una torre de oficinas en un barrio donde todos trabajan desde casa no es una apuesta, es un suicidio inmobiliario.
«El estudio de mercado no te dice lo que quieres oír. Te dice lo que necesitas saber.»
Cuando todo tiene que convivir
Lo más hermoso —y lo más traicionero— de los desarrollos de usos mixtos es su complejidad. Cada componente se afecta mutuamente. Si el gimnasio tiene éxito, atrae tráfico al café. Si la zona residencial está vacía, el supermercado se queja. Todo está conectado.
Por eso, la definición de la mezcla óptima de usos es clave. Ni mucho residencial ni puro coworking. Un equilibrio fino, medido no solo en metros cuadrados, sino en flujos de personas, en hábitos de consumo, en pulsos urbanos. Y eso solo se logra con análisis detallados, modelos financieros robustos y una buena dosis de sentido común.
El diablo está en el Excel
Los flujos de caja, los indicadores financieros, las proyecciones de ingreso… todo eso suena muy técnico, pero es donde se juegan los márgenes de ganancia. Aquí es donde el avalúo y el estudio de mercado se cruzan con la realidad más cruda: ¿cuánto te va a costar esto y cuándo vas a recuperar la inversión?
Es ahí donde muchos proyectos hacen agua. Porque no contemplan escenarios. Porque subestiman los riesgos. Porque se aferran a una visión romántica que no resiste el embate del Excel.
«El edificio puede ser bello, pero si no paga las cuentas, no sirve.»
De la teoría al ladrillo
Los mejores casos de éxito en desarrollos de usos mixtos tienen algo en común: empezaron con un buen diagnóstico. Como el caso de Puerta La Victoria, donde CREA Soluciones logró encontrar una combinación de usos que hoy le da vida a un edificio que podría haber sido otro capricho vertical sin alma. Allí, las decisiones se tomaron antes de poner el primer ladrillo.
También aprendieron a actualizarse. Porque el mercado cambia, las necesidades evolucionan, y lo que hoy funciona puede que mañana no. Por eso, los estudios de mercado no se hacen una vez y se guardan en un cajón. Se revisan, se adaptan, se usan como brújula constante.
El futuro es mixto, pero con método
Los edificios de usos mixtos no son una moda. Son una necesidad de las ciudades contemporáneas. Pero también son un reto. Uno que solo se puede afrontar con herramientas técnicas, datos duros y una buena dosis de humildad profesional.
Porque sí, puedes construir un edificio que lo tenga todo. Pero solo será un éxito si también lo entiende todo: a sus habitantes, a su entorno, al tiempo que lo rodea.
«No hay mezcla perfecta sin estudio profundo. No hay rentabilidad sin cálculo preciso.»
“Donde todos ganan, nadie improvisa.” (Refrán moderno del desarrollador sabio)
“El que mucho abarca, solo gana si estudia bien.” (Versión inmobiliaria del clásico)
El valor de un edificio no se mide solo en dinero, sino en cómo mejora la vida de quienes lo habitan.
Un estudio bien hecho no cuesta: ahorra millones.
El futuro de los proyectos inmobiliarios está en saber qué construir, dónde, para quién… y por cuánto.
¿Tú qué prefieres: construir por intuición o por conocimiento?
¿Estás dispuesto a invertir antes de edificar o prefieres pagar después por los errores?
Tal vez la verdadera pregunta es esta:
¿Estás construyendo un edificio… o un fracaso elegantemente decorado?
